Il padre del centro commerciale americano, l'architetto austriaco Victor Gruen, lo immaginava come una sorta di centro città in stile europeo per la periferia americana. Vide i centri commerciali come strade principali a clima controllato, con uffici postali, supermercati e caffetterie, collocati in complessi più grandi con scuole, parchi, centri medici e residenze. Non avresti quasi bisogno di guidare. Gruen trovò le auto ripugnanti.
Ma solo una parte della visione di Gruen ha attecchito: la scatola grigia climatizzata, famosa per incoraggiare la cultura automobilistica piuttosto che fermarla. Nel 1978, l'anziano Gruen si scagliò contro ciò che la sua idea era diventata.
"Vorrei cogliere l'occasione per rinunciare alla paternità una volta per tutte", ha detto. “Mi rifiuto di pagare gli alimenti a quegli sviluppi bastardi. Hanno distrutto le nostre città. "
Oggi, passeggiando per University Place nella mia città natale di Chapel Hill, nella Carolina del Nord, sono colpito da come, beh, sia Gruen. Oltre ai negozi, molti dei quali sono boutique locali, c'è una grande palestra aperta 24 ore su 24, uno studio CrossFit, una scuola di bellezza, una stazione radio AM locale, un avamposto della divisione dei servizi della comunità del dipartimento di polizia e un museo per bambini. A un'estremità, dove un tempo si trovava il grande magazzino di Belk, c'è un enorme emporio di cibi gourmet del sud con un ristorante, una caffetteria e lezioni di cucina. Dall'altra parte, dove un tempo si trovava il grande magazzino di Dillard, c'è un cinema di lusso, dove è possibile ottenere involtini di aragosta direttamente sul tuo lussuoso sedile in pelle. Nell'atrio, gli studenti locali fanno i compiti su comodi divani, sfruttando la connessione wifi gratuita. Nelle notti calde le folle della famosa taqueria di lusso del centro commerciale si riversano sul marciapiede, chiacchierando e sorseggiando margarita.
Questo non era vero un decennio fa. Quindi chiamato University Mall, era mezzo vuoto e del tutto deprimente. Mia madre ha rifiutato di andarci.
"Troppo patetico", ha detto.
La trasformazione che ha avuto luogo a University Place è solo un esempio di come i centri commerciali stanno cambiando in tutta l'America. Mentre i titoli promuovono la "Morte dell'American Mall", la realtà è più complessa. I centri commerciali stanno morendo in alcuni punti, sì, i loro cadaveri troppo costosi per rimuovere il paesaggio. Ma in altri luoghi i centri commerciali stanno diventando "centri di vita" molto simili a quelli che Gruen immaginava. E alcuni vanno oltre, trasformandosi in cose completamente diverse: complessi di appartamenti, chiese, scuole. Lungo la strada, i pianificatori urbani vedono ancora più usi: fattorie, luoghi di esibizione, spazi per eventi pop-up.
Il declino, la morte e la trasformazione dei centri commerciali americani ha diverse cause. "È certamente una funzione dello shopping online di e-commerce", afferma Chris Calott, architetto e professore di architettura all'Università della California, Berkeley. "È stato un importante missile a ricerca di calore nel centro commerciale."
C'è anche semplicemente troppo spazio al dettaglio in America. Abbiamo più del doppio dei piedi quadrati di spazio di vendita al dettaglio per persona rispetto all'Australia e cinque volte più del Regno Unito. Gli sviluppatori hanno sviluppato a un ritmo maniacale dagli anni '90 fino alla metà degli anni 2000, proprio mentre Internet stava cominciando a cambiare il panorama della vendita al dettaglio. Quindi ha colpito la grande recessione. Molti punti di riferimento del centro commerciale come RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch e The Limited hanno iniziato a bloccare tutte o molte delle loro posizioni.
Calott stima che il 50 percento dei centri commerciali che hanno operato durante gli anni di punta del centro commerciale americano dagli anni '60 agli anni '80 scompariranno nei prossimi 5 anni. Tanti centri commerciali sono già morti che hanno generato un genere di fotografia. Calott chiama "porno mall": immagini inquietanti ed elegiache di spazi in decomposizione, scale mobili ferme, campi coperti di polvere e fontane di atrio piene di alghe.
Ma le prospettive dei centri commerciali variano ampiamente a seconda della loro classificazione. La società di ricerca immobiliare Green Street Advisors suddivide i centri commerciali in quattro gradi - A, B, C e D, con vantaggi e svantaggi - a seconda della loro produttività e della qualità dei loro inquilini. Un centro commerciale di classe A potrebbe portare oltre $ 500 per piede quadrato, mentre un centro commerciale di classe C potrebbe fare solo $ 250. Secondo la maggior parte delle stime ci sono circa 300 centri commerciali di classe A in America e oltre 700 centri commerciali di classe B, C e D.
I centri commerciali di classe A stanno andando bene. Secondo un rapporto del 2017 di Green Street Advisors, i centri commerciali ad alta produttività sono raddoppiati di valore dalla recessione. Tendono ad essere situati in aree ricche e ad essere costruiti o ricostruiti per soddisfare i desideri degli acquirenti contemporanei.
Appena fuori Chapel Hill, nella città di Durham, si trova The Streets at Southpoint, un centro commerciale di classe A + aperto nel 2002. Southpoint è stato deliberatamente progettato per un'atmosfera di Main Street, prendendo ispirazione visiva dal centro di Durham. La facciata in mattoni rossi è ricoperta da murali finti che pubblicizzano attività e prodotti immaginari di una volta: Williamson's Bakery ("Fresh Baked Goods by Master Baker!"), Kinston Toasted Corn Flakes. La food court è stata progettata per assomigliare allo spazio aperto grezzo dei magazzini di tabacco che un tempo prosperavano nel centro di Durham. Mentre la maggior parte del centro commerciale è chiuso, c'è un'ala pedonale all'aperto chiamata Main Street, con fontane e panchine e tombini (falsi) vecchio stile.
Southpoint e University Mall sono esempi - uno nuovo, uno riproposto - di ciò che Calott chiama il "nuovo centro di stile di vita".
"Il concetto di design urbano di un centro di stile di vita è quello di offrire quel senso di comunità all'aperto, quel tipo di sensazione urbana ed eterogenea", afferma Calott. "È una ricreazione di una strada principale o di un vivace centro urbano."
Questo è un centro commerciale dove le persone vengono non solo per lo shopping, ma anche per l'intrattenimento, il cibo e la socializzazione. Questo è fondamentale, poiché gli acquirenti non trascorrono più ore a navigare come facevano prima.
"Nei giorni pre-internet, andavi in un centro commerciale e andavi in 20 negozi", afferma Ray Hartjen di RetailNext, una società che fornisce analisi dei dati ai rivenditori. “Quei giorni sono completamente andati. La gente viene al centro commerciale per due o tre negozi — missioni di acquisto molto chirurgiche. ”
Quindi i centri commerciali devono trovare il modo di tenere gli acquirenti in giro per i locali. Southpoint lo fa con successo, con gli acquirenti che si fermano a guardare la serie di concerti di "Music on Main Street", frequentano lo yoga in negozio a Lululemon o si muovono attorno alla Cheesecake Factory, con i cicalini in mano.
Dall'altra parte di Durham c'è il Northgate Mall. È classificato come proprietà C + / B-. Quando ero un bambino, era un luogo vivace, con i classici negozi degli anni '90 come Express e Gap e una popolare giostra al coperto. Adesso è quasi vuoto. La sua Macy è stata chiusa di recente e l'altra ancora, una Sears, è in supporto vitale.
Northgate spera di seguire il modello di University Place, reinventandosi come un centro ad uso misto con spazi per uffici, una palestra e un avamposto temporaneo della biblioteca pubblica. Ma altri centri simili di classe B, C e D stanno diventando ancora più radicali.
In tutta l'America, dozzine di centri commerciali sono stati trasformati in chiese. A Grandville, nel Michigan, Mars Church Bible Church ha rilevato un negozio di ancoraggio nell'abbandonato Grand Village Mall, soprannominando la sua enorme cappella "The Hangar". La chiesa appropriatamente chiamata al Mall occupa l'ex centro commerciale Lakeland Mall di 400 piedi quadrati Florida. Un certo numero di altre megachurch hanno trasformato i centri commerciali abbandonati in "campus" religiosi a servizio completo. Altri centri commerciali, come l'Euclid Square Mall a Euclid, nell'Ohio, hanno avuto vetrine individuali riempite con dozzine di piccole chiese.
I centri medici sono un popolare riutilizzo, poiché richiedono molto spazio e parcheggio. Le scuole sono un altro uso fiorente. Parte del defunto Highland Mall di Austin è ora una nuova filiale dell'Austin Community College. A Montgomery, in Alabama, il vecchio Montgomery Mall ha recentemente aperto le sue porte come Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, che utilizza gli ampi spazi come laboratori per insegnare l'edilizia, la carpenteria e la saldatura; dall'altra parte del centro commerciale, una polizia cittadina e una caserma dei pompieri occupano un ex negozio di abbigliamento. Altri centri commerciali sono diventati uffici: nel 2016 Google ha acquistato il Mayfield Mall, il più antico centro commerciale al coperto della California del Nord, che utilizza come campus satellitare. Rackspace, una società di web hosting, ha trasformato il misterioso centro commerciale Windsor Park di San Antonio nel suo quartier generale, soprannominato The Castle.
Ironia della sorte, Amazon, il sito che molti riconoscono per aver ucciso il centro commerciale, sta dando vita ad almeno un centro commerciale morto. Il sito del Randall Park Mall di Cleveland, ad un certo punto il più grande d'America, è destinato a diventare un centro logistico Amazon, portando circa 2.000 posti di lavoro nell'area. Gli esperti prevedono che molti ex centri commerciali diventeranno magazzini, strutture di distribuzione e centri logistici nei prossimi anni, man mano che cresce la necessità di spazi industriali e diminuisce la necessità di spazi commerciali.
Molti sviluppatori sono anche entusiasti dell'idea di trasformare i centri commerciali in abitazioni. Dopotutto, ci sono troppi negozi al dettaglio e troppo poche abitazioni (soprattutto abitazioni economiche) in molte città. Sebbene molti progetti siano stati concettualizzati, solo pochi sono stati realizzati finora. L'esempio più importante è Providence, l'Arcade Providence del Rhode Island, il più antico centro commerciale in America, che ha trasformato il vecchio spazio di vendita al dettaglio in microapartimenti convenienti. Calott è attualmente coinvolto in un progetto per trasformare il grande magazzino di un centro commerciale morto in uno spazio ufficio con alloggi sul tetto. Ma trasformare gli spazi radicalmente non è facile e gli schemi non sono sempre andati bene.
Alcuni centri commerciali semivuoti stanno cercando idee selvagge per riempire lo spazio e attirare folle: piste per cani, orti al coperto, location per matrimoni e persino macchine ad onde artificiali per il surf indoor. Altri hanno provato a diventare incubatori d'arte, offrendo un affitto basso ad artisti, gallerie e luoghi di esibizione.
Alcuni centri commerciali, ovviamente, saranno semplicemente demoliti. Ma questa è una "proposta costosa", dice Calott, e accadrà solo quando una città deciderà che esiste un tale valore per la terra che può permettersi la demolizione. In molte aree rurali e città della Cintura di Ruggine, i centri commerciali abbandonati continueranno a decadere sul posto.
L'unico posto in cui i centri commerciali tradizionali sono ancora in piena espansione? Asia. Qui a Hong Kong, dove vivo la maggior parte dell'anno, un'enorme quantità di vita quotidiana si svolge nei confini di enormi centri commerciali. I centri commerciali dispongono di piste di pattinaggio, campi da gioco al coperto, sale per concerti, asili nido. Alcuni dei migliori ristoranti della città sono nei centri commerciali; non ha senso qui che cenare in un centro commerciale sia minimamente declassato. I centri commerciali sono anche integrati nella struttura della città in modo tale da collegarsi direttamente alle torri degli appartamenti, agli uffici e ai mezzi pubblici. Parte di ciò è dovuta al clima. Qui, e in luoghi come Singapore e Dubai, il caldo può essere così opprimente che è più facile rimanere in casa.
Ogni lunedì sera, esco dalla metropolitana direttamente nel complesso del centro commerciale di Tai Koo Shing. Prendo un tè allo Starbucks e vado di sopra in una delle torri dell'appartamento annesse, dove faccio da tutor a un liceale in inglese. Poi torno giù, faccio la spesa a fare la spesa al supermercato nel seminterrato del centro commerciale, quindi torno sul treno. Tutto senza uscire dal centro commerciale. È la quintessenza dell'esperienza mista, non è necessaria l'auto.
Victor Gruen avrebbe approvato?
